2026-05-22
Gestão de obras para fundos imobiliários (FIIs): governança e CAPEX
Como FIIs de desenvolvimento e tijolo devem estruturar a gestão de obras: governança por SPE, controle de CAPEX, divulgação CVM e mitigação de risco.
O cotista cobra previsibilidade, não desculpa
FIIs de desenvolvimento (como os de logística e residencial) prometem TIR ao cotista com base em premissas de CAPEX, prazo e taxa de absorção. Estouro de orçamento ou atraso vira fato relevante.
Por isso, a gestora precisa de instrumentação de obra em tempo real — não fechamento trimestral.
Governança por SPE
Cada empreendimento tipicamente fica em uma SPE. A gestora precisa consolidar CAPEX, cronograma e risco por SPE e em nível de fundo, com aprovação de aditivo por comitê.
Sem isso, qualquer aditivo acima de limiar vira reunião extraordinária e desgaste com cotistas.
Divulgação CVM e auditoria
Resolução CVM 175 e Instrução 472 exigem informes periódicos. Trilha de auditoria por aprovador (não por usuário) é o que sustenta a posição em uma inspeção.
Stracta versiona cada decisão de orçamento, cronograma e aditivo com aprovador, data e justificativa — pronto para auditoria.
Risco e mitigação
Mapa de riscos vivo, com revisão mensal por categoria (engenharia, fornecedor, clima, regulatório). O risco precisa estar conectado ao cronograma — não em um PDF separado.
IA aplicada a diários de obra (RDO) detecta sinais antecipados de atraso: efetivo abaixo do planejado, clima recorrente, frente parada.
Perguntas frequentes
- Stracta é adequado para FII de tijolo?
- Sim — para retrofit, expansão e CAPEX de manutenção pesada. A consolidação por ativo é nativa.
- Como Stracta atende à Resolução CVM 175?
- Trilha de auditoria por aprovador, versionamento de baseline e exportação direta para os informes periódicos exigidos pela CVM.